Fransa'da İşyeri Kiralama 2026: Ticari ve Profesyonel Kira

Fransa'da bir ofis, mağaza, depo, atölye veya danışmanlık ofisi kiralarken kullanılacak sözleşme türü faaliyete göre değişir. En yaygın iki yapı bail commercial (ticari kira) ve bail professionnel (profesyonel kira) sözleşmeleridir.

2026'da özellikle ticari kiralarda önemli değişiklikler yürürlüğe girdi. 26 Mayıs 2026 tarihli ekonomik hayatın sadeleştirilmesi yasası; bazı kiracılar için aylık ödeme talep hakkı, yeni depozito sınırı ve kira endeksleme hükümlerinde değişiklikler getirdi. Bu nedenle eski 2025 rehberleri doğrudan kullanılmamalıdır.

Hangi işyeri için hangi kira sözleşmesi kullanılır?

Bir serbest meslek sahibi, şartlar uygunsa ve kiraya veren kabul ederse ticari kira statüsünü tercih edebilir. Ancak sözleşme türü yalnızca tarafların verdiği isme göre değil, fiilen yürütülen faaliyet ve kullanım biçimine göre değerlendirilmelidir.

Bail commercial nedir?

Bail commercial, içinde ticari, sınai veya zanaatkârlık faaliyeti yürütülen ve bir fonds de commerce işletilen işyerleri için kullanılan temel ticari kira rejimidir.

Bu statü kiracıya önemli haklar sağlar:

• genel olarak en az 9 yıllık sözleşme süresi,
• belirli şartlarla her 3 yılda bir çıkış hakkı,
• sözleşme sonunda yenileme hakkı,
• kiraya veren yenilemeyi haklı sebep olmadan reddederse belirli durumlarda tahliye tazminatı (indemnité d'éviction),
• kira revizyonunun mevzuata bağlı olması.

“3-6-9” ticari kira ne anlama gelir?

Ticari kira sözleşmesi kural olarak en az 9 yıl sürer. Kiracı, genel durumda her üç yıllık dönemin sonunda; yani 3., 6. veya 9. yılda özel bir gerekçe göstermeden sözleşmeyi feshedebilir.

Kiracı fesih bildirimini ilgili üç yıllık dönemin bitiminden en az 6 ay önce yapmalıdır. Bildirim taahhütlü mektup veya commissaire de justice aracılığıyla yapılabilir.

Bununla birlikte bazı kira türlerinde taraflar üç yıllık çıkış hakkını sözleşmeyle sınırlayabilir. Özellikle 9 yıldan uzun sözleşmeler, yalnızca tek bir faaliyete tahsis edilmiş yerler, sadece ofis olarak kullanılan alanlar ve depo/antrepo niteliğindeki bazı yerler ayrıca kontrol edilmelidir.

9 yıl sonunda sözleşme otomatik biter mi?

Hayır. Taraflardan hiçbiri geçerli şekilde fesih veya yenileme işlemi yapmazsa kira ilişkisi otomatik olarak yeni bir 9 yıllık sözleşmeye dönüşmez; mevcut sözleşme tacite prolongation ile belirsiz süreli olarak devam eder.

Bu aşamada fesih ve yenileme takvimi farklı sonuçlar doğurabileceği için sözleşmenin sona erme tarihinden önce dosyanın kontrol edilmesi önemlidir.

Ticari kirada “destination” maddesi neden önemli?

Sözleşmede kiracının işyerinde hangi faaliyeti yürütebileceğini tanımlayan clause de destination bulunur. Örneğin yalnızca “restoran”, “tekstil perakendesi” veya “ofis” kullanımına izin verilmiş olabilir.

Kiracı sözleşmede izin verilmeyen başka bir faaliyete geçmek isterse doğrudan faaliyeti değiştirmek yerine déspécialisation prosedürünün gerekip gerekmediğini kontrol etmelidir. Bu madde özellikle ileride iş modelini genişletmeyi planlayan işletmeler için kira imzalanmadan önce incelenmelidir.

2026'da ticari kira depozitosu en fazla ne kadar?

28 Mayıs 2026'dan itibaren yeni imzalanan veya yenilenen ticari kira sözleşmelerinde, işyeri perakende/toptan ticaret veya ticari ya da zanaatkârlık niteliğinde hizmet faaliyetine ayrılmışsa depozito ve sözleşmenin yerine getirilmesini güvence altına almak için istenen benzer garantilerin toplamı bir çeyrek kira, yani 3 aylık kira ile sınırlandırılmıştır.

Bu tavan banka garantisi, ilk talepte garanti, ipotek veya benzeri güvence araçlarının depozitoya ek veya alternatif olarak istenmesi halinde de dikkate alınır. Yalnızca ofis veya depo/antrepo olarak kullanılan ticari kiralarda bu yeni 3 aylık tavan uygulanmaz. Bu nedenle sözleşmenin kullanım amacı depozito sınırı değerlendirilirken ayrıca kontrol edilmelidir.

Depozito ne zaman iade edilir?

28 Mayıs 2026'dan itibaren imzalanan veya yenilenen ticari kiralarda nakit depozitonun anahtar tesliminden itibaren makul bir sürede ve en geç 3 ay içinde iade edilmesi; banka teminatı, ilk talepte garanti veya ipotek gibi diğer güvenceler için gerekli kaldırma/iade işlemlerinin ise en geç 6 ay içinde tamamlanması gerekir. 26 Mayıs 2026 tarihinde yürürlükte olan kiralarda bu yeni iade süreleri 26 Ağustos 2026'dan itibaren uygulanır.

2026'da kiracı aylık ödeme talep edebilir mi?

Evet, ancak bütün ticari kiralar için değil. 28 Mayıs 2026'dan beri:

• perakende veya toptan ticaret,
• ticari veya zanaatkârlık niteliğinde hizmet

için kullanılan işyerlerinde ve kira/masraf borcu güncel olan kiracılar, kiraya verenden kiranın aylık ödenmesini talep edebilir.

Bu hak yalnızca ofis veya depo kullanımındaki ticari kiralar için otomatik olarak geçerli değildir. Şartlar karşılandığında aylık ödeme bir sonraki ödeme döneminden itibaren kiraya vereni bağlar.

Ticari kira başlangıçta nasıl belirlenir?

İlk kira bedeli taraflar arasında serbestçe belirlenir. Kiraya veren önceki kiracının ödediği kira veya konut kiralarındaki bölgesel kira tavanlarıyla otomatik olarak bağlı değildir.

Bu nedenle eski içeriklerde konut piyasasındaki zones tendues veya F/G enerji sınıfına bağlı kira dondurma kurallarının doğrudan bütün ticari işyerlerine uygulandığını söylemek doğru değildir.

Kira artışı: ILC ve ILAT nasıl kullanılır?

Ticari kiralarda kira bedeli sözleşmedeki mekanizmaya göre periyodik olarak revize edilebilir.

• ILC (Indice des loyers commerciaux): ticari ve zanaatkârlık faaliyetlerinde temel referanstır.
• ILAT (Indice des loyers des activités tertiaires): diğer bazı hizmet/tertiary faaliyetlerinde kullanılır.
• ICC: belirli hareketli endeksleme maddelerinde kullanılabilse de ticari kira üç yıllık yasal revizyonunda ILC/ILAT temel referanslardır.

Endeks değerleri her çeyrekte değiştiği için sözleşmede sabit bir eski endeks rakamı kullanmak yerine INSEE'nin güncel değeri kontrol edilmelidir.

2026 “indexation tunnel” nedir?

28 Mayıs 2026'dan itibaren imzalanan veya yenilenen ticari kiralarda taraflar, endeksteki yıllık değişimin kira üzerinde yaratacağı artış ve azalışı simetrik şekilde sınırlayan bir clause d'indexation tunnel düzenleyebilir.

Örneğin taraflar sözleşmede endeksten kaynaklanan yıllık değişimin hem yukarı hem aşağı yönde ±%3 veya ±%5 ile sınırlandırılmasını kararlaştırabilir. Bu oran kanunun sabit oranı değil; tarafların sözleşmede seçebileceği simetrik sınırın örneğidir.

Pas-de-porte zorunlu mu?

Hayır. Pas-de-porte veya giriş bedeli, özellikle boş ticari işyerlerinde kiraya verenin sözleşme başında talep edebildiği ayrı bir ödemedir. Zorunlu değildir ve miktarı taraflarca kararlaştırılır.

Sözleşmede bu tutarın ek kira mı yoksa tazminat niteliğinde mi olduğu açıkça belirlenmelidir; vergisel ve muhasebesel sonucu buna göre değişebilir.

Ticari kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı?

Genel ticari kira rejiminde sözlü sözleşme hukuken mümkün olsa da uygulamada yazılı sözleşme güçlü biçimde tercih edilir. Faaliyet tanımı, kira, masraflar, depozito, revizyon, çıkış ve çevresel bilgi yükümlülüklerinin ispatı açısından yazılı metin kritik önemdedir.

Hangi durumlarda noter zorunlu?

Ticari kira:

• 12 yıldan uzun ise veya
• bar, restoran, süpermarket, market, şarap mağazası gibi débit de boissons kapsamındaki bir işletmeyle ilgiliyse

noter tarafından düzenlenen acte authentique şeklinde yapılmalıdır.

Dolayısıyla bu zorunluluk 2025'te ortaya çıkan yeni bir genel kural değildir; sözleşme süresi ve işletmenin niteliğine bağlı bir kuraldır.

Ticari kira sözleşmesine hangi belgeler eklenir?

Dosyaya göre özellikle aşağıdaki ekler gündeme gelir:

• giriş durum tespiti (état des lieux),
• masraf, vergi ve harçların taraflar arasındaki dağılım listesi,
• son 3 yılda yapılan ve gelecek 3 yılda planlanan işler,
• DPE enerji performans belgesi,
• 6 aydan eski olmayan risk durumu (ERP),
• 1.000 m² üzerindeki bazı tertiary binalarda enerji tüketimi takibi,
• 2.000 m² ve üzerindeki belirli alanlarda çevresel ek.

Bail dérogatoire: 3 yıldan kısa ticari kira

Bail dérogatoire, tarafların ticari kira statüsünün 9 yıllık rejimine girmemeyi açıkça kabul ettiği kısa süreli sözleşmedir.

• Minimum süre yoktur.
• Aynı işyeri ve taraflar için birbirini izleyen sözleşmelerin toplamı 3 yılı aşamaz.
• Tarafların ticari kira statüsünden ayrılma iradesi açık olmalıdır.
• Sözleşme belirlenen tarihte otomatik olarak sona erer.

Kiracı normalde süre dolmadan tek taraflı olarak çıkamaz; sözleşmede özel fesih maddesi yoksa veya kiraya verenle anlaşma sağlanmazsa kalan dönemin kirası ödenmeye devam edebilir.

Kiracı 3 yıllık sürenin sonunda kalmaya devam ederse ne olur?

Kiracı kısa süreli kira bittikten sonra işyerinde kalırsa, kiraya verenin çıkmasını istemek için 1 ay süresi vardır.

Kiraya veren bu süre içinde yazılı olarak karşı çıkmazsa yeni ilişki otomatik olarak ticari kira statüsüne dönüşür ve ticari kira, kısa süreli sözleşmenin bittiği tarihin ertesi gününden itibaren işler.

Bu nedenle eski içeriklerde yer alan “artık otomatik dönüşüm yok, mutlaka yeni yazılı onay gerekir” bilgisi 2026 için doğru değildir.

Bail professionnel nedir?

Bail professionnel, esas olarak ticari olmayan liberal/mesleki faaliyetler için kullanılan kira sözleşmesidir. Örneğin danışmanlık, hekimlik, mimarlık veya başka serbest meslek faaliyetleri bu kapsama girebilir.

• Sözleşme yazılı olmalıdır.
• Minimum süre 6 yıldır.
• Kiracı, 6 aylık bildirimle her zaman sözleşmeden çıkabilir.
• Kiraya veren 6 yıllık sürenin bitiminden önce genel olarak tek taraflı sona erdiremez.
• Taraflar fesih bildirmezse sözleşme aynı süre için zımnen yenilenir.
• Kiracının ticari kiradaki gibi otomatik yenileme veya tahliye tazminatı hakkı yoktur.

Profesyonel kira 12 yıldan uzun kuruluyorsa noter sözleşmesi zorunludur.

Profesyonel kirada kira ve depozito

Kira bedeli ve ödeme şartları taraflarca serbestçe belirlenir. Depozito kanunen zorunlu değildir; sözleşmede kararlaştırılır.

Kiranın otomatik artırılması da zorunlu değildir. Endeksleme isteniyorsa sözleşmede açık bir madde bulunmalıdır. Faaliyetin niteliğine göre ILAT veya uygun başka referans endeks kullanılabilir.

İşyeri kiralamadan önce kontrol listesi

1. Faaliyetin bail commercial mı bail professionnel mi gerektirdiğini belirleyin.
2. Destination maddesinin yapacağınız bütün faaliyetleri kapsadığını kontrol edin.
3. İşyerinin ERP, erişilebilirlik, yangın güvenliği ve faaliyet özelindeki izinlere uygunluğunu inceleyin.
4. Kira dışında charges, taxe foncière, pas-de-porte ve depozito maliyetlerini ayrı hesaplayın.
5. Kira revizyon endeksini ve başlangıç referans tarihini sözleşmede açık yazın.
6. Devir, alt kiralama, kişisel garanti ve banka garantisi maddelerini kontrol edin.
7. Restoran/bar gibi faaliyetlerde noter zorunluluğunu ve ruhsat koşullarını önceden inceleyin.
8. Şirket henüz kurulmadıysa kira sözleşmesinin kurulacak şirket adına devri/üstlenilmesi konusunu baştan planlayın.

2026 için resmi kaynaklar

• Entreprendre Service-Public – Contrat de bail commercial
• Entreprendre Service-Public – Résilier un bail commercial
• Entreprendre Service-Public – 2026 ticari kira değişiklikleri
• Entreprendre Service-Public – Bail dérogatoire
• Entreprendre Service-Public – Bail professionnel

Şirket kurulumu ve faaliyet adresi

İşyeri kiralama kararı şirket türü, faaliyet konusu ve yasal adres planıyla birlikte değerlendirilecekse Fransa'da şirket kurma hizmetimizi inceleyebilirsiniz. Yalnızca şirketin resmi adresini oluşturmanız gerekiyorsa fiziksel ticari kira yerine uygun bir yasal adres hizmeti de değerlendirilebilir.

Not: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Kira sözleşmelerinde faaliyet türü, işyerinin niteliği, sözleşme süresi ve özel maddeler sonucu değiştirebilir. İmza öncesinde güncel metinlerin ve gerektiğinde kira hukuku alanında yetkili bir uzmanın görüşünün kontrol edilmesi önerilir.